확정일자 받는 법: 전세·월세 보증금 안전하게 지키는 방법

1. 📌 확정일자란?

확정일자는 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 증명하는 공적 기록입니다. 🏠 확정일자를 받으면 보증금 반환 시 우선변제권을 확보할 수 있어 전세·월세 보증금 보호에 필수적인 절차입니다.

✅ 확정일자를 받으면?
1️⃣ 계약서의 효력을 법적으로 인정받을 수 있음
2️⃣ 임차권을 보장받고 보증금 반환 시 우선 변제 가능
3️⃣ 집주인의 채무불이행(파산, 경매 등)으로부터 보호

---

2. 📝 확정일자 받는 방법

① 📑 임대차 계약서 작성

먼저, 표준 임대차 계약서를 작성해야 합니다. 계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 날인(서명)한 원본이어야 합니다.

✅ 필수 기재 사항
✔ 계약일, 계약 기간
✔ 임대인과 임차인의 인적 사항
✔ 보증금 및 월세 금액
✔ 임대료 지급 방식
✔ 특약 사항(보증금 반환 관련 조항 포함)

② 🏠 전입신고 하기

전입신고는 확정일자와 함께 보증금 보호를 위한 필수 절차입니다.

📍 전입신고 방법
1️⃣ 주민센터 방문 🏛️
2️⃣ 인터넷 신청 (정부24 사이트 활용)
3️⃣ 세대주 변경 또는 신규 전입 등록
4️⃣ 전입신고 완료 후 전입세대열람원 확인

📌 TIP!
전입신고와 확정일자를 함께 받아야만 ‘대항력’이 생기며, 이를 통해 경매나 공매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

③ 📅 주민센터 또는 온라인에서 확정일자 받기

확정일자는 주민센터(동사무소) 또는 인터넷에서 받을 수 있습니다.

📍 주민센터 방문 신청 방법
1️⃣ 주민센터 방문
2️⃣ 임대차 계약서 원본 제출
3️⃣ 신청서 작성 및 제출
4️⃣ 확정일자 도장(스탬프) 날인 후 계약서 반환
5️⃣ 확정일자 완료 ✅

📍 온라인 확정일자 신청 방법 (정부24 이용)
1️⃣ 정부24(https://www.gov.kr/) 접속
2️⃣ 공동인증서(구 공인인증서) 로그인
3️⃣ 부동산 전자계약 시스템 등록
4️⃣ 확정일자 신청 및 전자 확인

📌 TIP!
인터넷 신청은 부동산 전자계약 시스템을 이용한 계약만 가능하며, 종이 계약서는 주민센터 방문이 필요합니다.

④ 💰 확정일자 수수료 확인

확정일자 신청 비용은 무료 또는 600원 내외로 저렴합니다. (지역에 따라 차이 있음)

---

3. ⚖️ 확정일자의 법적 효력과 활용 방법

✅ 우선변제권 확보

• 전입신고와 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.
• 집이 경매로 넘어가더라도, 확정일자를 받은 세입자는 보증금을 먼저 돌려받을 수 있음.

✅ 임차권 등기명령 신청 가능

• 확정일자를 받아야 임차권 등기명령을 신청할 수 있음.
• 만약 보증금을 돌려받지 못할 경우, 법원에 신청하여 권리를 보호받을 수 있음.

✅ 전세보증보험 가입 요건 충족

• 확정일자를 받아야 전세보증보험 가입 가능 (HUG, SGI 등).
• 보증금을 안전하게 보호하는 추가적인 장치 역할.

---

4. 🚨 확정일자 받을 때 주의할 점

⚠ 전입신고를 함께 해야 효과가 있음!

• 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 대항력이 인정되지 않을 수 있음.
• 즉, 계약 기간 중 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있음.

⚠ 임대차 계약서 원본에 확정일자를 받아야 함!

• 복사본이 아닌 원본에 확정일자를 받아야 법적 효력이 있음.

⚠ 집주인이 전세권 설정을 거부하면 위험!

• 전세권 설정이 어려운 경우, 반드시 확정일자와 전입신고를 해야 함.

⚠ 근저당 확인 필수!

• 확정일자가 있어도 집에 근저당이 많다면 위험할 수 있음.
• 계약 전 등기부등본 열람 필수!

---

5. ✅ 확정일자 체크리스트

✔ 임대차 계약서 작성 (원본 보관)
✔ 주민센터 방문 또는 온라인 신청
✔ 전입신고 완료 (필수!)
✔ 확정일자 스탬프(도장) 확인
✔ 등기부등본 확인 (근저당 여부 체크)